去年10月时，青岛发布《青岛市城市更新专项规划（2021－2035年）（征求意见稿）》，这是一个征求意见稿，其中对青岛的中心城区范围进行了界定，我曾在《青岛重新调整城区范围，出现了2大意外！》一文中专门分析过。
昨天（3月10日），青岛正式发布《青岛市城市更新专项规划（2021-2035 年）》。和征求意见稿相比，中心城区范围再次发生变化。
【资料图】
下面两张图，上面的是征求意见稿，下面的是正式稿：
我经过仔细对比，发现主要有5个大的变化，也就是下图中的1-5：
我们来一一分析，其中的1-3是新增加的，4-5是去掉的。
图中的1，原来是以白果树河为界，以东是中心城区，以西不是；现在正式的规划中向西延伸到星海湾路（大概），这样的话融创茂、星光岛被纳入新的青岛中心城区范围。
图中的2，把胶州湾隧道出口的东南方向纳入中心城区，这一片其实是山区丘陵，被纳入中心城区更新范围，不知是不是意味着下一步要开发利用。
图中的3，是山海现状，这种背山面海的地方最适合开发房地产，毕竟富豪们都讲究个风水。
图中的4，是从原规划中去掉的一部分，这一块区域大项目不少，如康复大学、红岛国际会展中心、青岛健康中心、青岛健身中心等，看这个大概的地图，应是把这些大项目以南的滩涂区域划掉了。
图中的5，是城阳区的一部分，但像是一个飞腿伸到了即墨区，与城阳区其他区域有墨水河分隔，所以这次被从中心城区中拿去了：
整体上来说，这一次规划中青岛的中心城区为市南区、市北区、李沧区、崂山区、西岸城区（东区）、北岸城区（城阳区），去掉了其中的山区、滩涂，再加上西岸城区（西区）的王台街道核心区、白果树河-星海湾路以东区域。
对于楼市来说，在中心城区范围内不一定保险，但不在其中大概率很危险。
《青岛市城市更新专项规划（2021-2035 年）》中对老旧小区、城中村也有不同的定位。
老旧小区以改造提升为主要更新方式。2025年底前，基本完成基础类老旧小区改造。1990年前建成的老旧小区，存在危旧房屋的，允许通过翻建、改建、适当扩建方式进行改造。
这意味着大部分的老房子将与拆迁绝缘，只有1990 年前建成的危房才有可能获得拆迁改造。
城中村采取拆除重建为主、改造提升为辅的更新方式。这意味着下一步城中村的拆迁仍将大规模进行。
所以手里有老破房子的朋友，该置换还得置换，能拆迁的概率很小。
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